حجت اله کریمیان
سیدحسن موسوی
ابوطالب اصغری جیرهنده
محمد همائی فر
معصومه قِلیچوکیل ملکی
وکیل ملکی به چه کسی می گویند؟
بهترین وکیل ملکی در اصفهان، تهران و مشهد؟
چه موضوعاتی در تخصص وکیل ملکی است؟
وکیل از سوی موکل خویش، وظیفه دارد تا به امور حقوقی موضوع وکالت بپردازد. از جمله‌ی موضوعات حقوقی شایع در کشورها، مسائل و دعاوی راجع به املاکاست و به دلیل برخی پیچیدگی‌ها و شباهت‌ها و تفاوت‌های مهم و حساس میان انواع مسائل و دعاوی ملکی، وکیل ملکی به صورت تخصصی، اموری از این دست را بررسی می‌کند. مسائل و دعاوی راجع به ملک، یا ممکن است صرفاً مختص املاک باشند و تنها راجع به ملک موضوعیت یابند و یا اینکه ممکن است اختصاصی به ملک ن
داشته باشند و در مورد سایر موضوعات نیز به کار روند. از جمله‌ی موضوعات ملکی که اصولاً صبغه‌ی حقوقی به معنای خاص کلمه دارند و قابل طرح در دادگاه‌های حقوقی هستند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: دعوای تصرف عدوانی، دعوای مزاحمت و ممانعت از حق، دعوای خلع ید، دعوای تخلیه‌ی ید، دعوای مالکیت ملک، تقسیم و افراز املاک مشاع، دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، الزام به اخذ پایان کار و مواردی از این دست که وکیل ملکی به آن‌ها می‌پردازد. البته برخی مسائل کیفری نیز در خصوص املاک ممکن است مطرح شود؛ نظیر دعوای کیفری تصرف عدوانی، دعوای کیفری مزاحمت و ممانعت از حق، فروش ملک غیر، جعل سند ملکی، خیانت در ملک مورد امانت و مواردی از این دست. با اینکه ممکن است اصطلاح وکیل ملکی راجع به هر دو عنوانِ حقوقی به معنای خاص کلمه و نیز کیفری به کار رود، لیکن به نظر می‌رسد که اصطلاح وکیل ملکی عرفاً به وکیلی اطلاق می‌شود که به جنبه‌های حقوقی مذکور راجع به املاک می‌پردازد و نه جنبه‌های کیفری. دلیل این ادعا واضح است و آن اینکه آن دسته از دعاوی کیفری که ممکن است راجع به ملک پیش آید، اصولاً تخصصی به ملک ندارد و تابع اصول حقوق کیفری است؛ لیکن برخی از دعاوی حقوقی راجع به املاک، صرفاً مختص املاک هستند و لذا نیاز به وکیل ملکی محرز است.
با توجه به اینکه از موضوعات اختصاصی راجع به املاک و نیز از جمله دعاوی مهم و پرهزینه در کشور، دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق است، در این نوشتار به طور خلاصه به هریک از این دعاوی و ویژگی‌های آن می‌پردازیم.
تصرف عدوانی از جمله دعاوی حساس است که وکیل ملکی می‌بایست با ظرایف قانونی و حقوقی آن آشنا باشد. ابتدا می‌بایست مفهوم تصرف روشن شود. تصرف به معنای سلطه و استیلای قانونی اشخاص بر مال به منظور اجرای حق خویش است. البته گفته می‌شود که این تصرف می‌بایست به گونه‌ای باشد که عرف آن را تصرف واقعی بداند و نه آنکه صرفاً تصرفی مبهم، ناقص و غیرمستقر باشد. در صورت سلب تصرف از سوی دیگری، سه حالت به وجود می‌آید:
الف) تصرف عدوانی؛ کسی ملکی را از تصرف دیگری خارج می‌کند و وارد ملک می‌شود. ذینفع در این دعوا، متصرف سابق ملک است؛
ب) مزاحمت نسبت به ملک؛ کسی بدون آنکه ملکی را از تصرف دیگری خارج کند و خود آن را متصرف شود، تنها برای شخص صاحب حق، مزاحمت ایجاد می‌کند؛ مانند اینکه جلوی درب ورودی خانه‌ی دیگری بایستد و مزاحم استفاده‌ی او از خانه شود. گفته می‌شود که موضوع قطع جریان آب و برق از طرف موجر برای فشار آوردن بر مستأجر، از مصادیق مزاحمت نسبت به ملک است. در دعوای مزاحمت، صرفاً یک اخلال جزیی از سوی فاعل نسبت به حق صاحب حق از ملک خویش رخ داده است و نه آنکه به صورت کلی، مانعیتی به وجود آمده باشد. ذینفع در این دعوا، متصرف فعلی ملک است که نسبت به حق او، مزاحمت صورت گرفته است؛
پ) ممانعت از حق؛ کسی نه متصرف ملکی شده و نه مزاحم استفاده از آن می‌شود؛ بلکه تنها مانع بهره‌مندی صاحب حق از حق خود می‌شود؛ مانند اینکه مجرای آبی از ملک شخص «الف» می‌گذرد و وارد ملک شخص «ب» می‌شود و شخص «الف» جلوی آن مجرا می‌گیرد. هرچند که ممکن است عرفاً به این فرد مزاحم نیز گفته شود؛ لیکن وی از لحاظ قانون، فقط از حق دیگری ممانعت کرده است. در این دعوا، فاعل به طور کلی مانع استفاده‌ی صاحب حق از حق خود شده است. ذینفع در این دعوا، شخص استفاده کننده‌ی سابق از حق است.
فایده‌ی این تفکیک و سایر تفکیک‌هایی که در امور و دعاوی راجع به املاک انجام می‌شود، شناسایی احکام متفاوت و خصوصاً صلاحیت، اختیارات و وظایف مراجع انتظامی و و قضایی و به طور کلی موقعیت قضایی آنان است که وکیل ملکی می‌بایست این امور را به نحو دقیق مد نظر قرار دهد.
راجع به این سه دعوا، فصل هشتم قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب (قانون آیین دادرسی مدنی) مصوب سال 1379 و قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب سال 1352، می‌توانند مستند وکیل ملکی و دادگاه‌ها قرار بگیرند.
در دعوای تصرف عدوانی، خواهان، که مدعی اولیه‌ی هر دعوایی است و از او به عنوان شاکی هم یاد می‌شود، متصرف سابق ملکی است و ادعا می‌کند که خوانده‌ی دعوا، که اکنون وی متصرف آن ملک است، بدون رضایت خواهان و به نحو عدوانی و غیرقانونی، آن ملک را از تصرف خواهان خارج کرده است. پس باید توجه داشت که دعوای تصرف عدوانی تنها در مورد اموال غیرمنقول نظیر زمین، خانه و … کاربرد دارد و در خصوص اموال منقول، تنها می‌توان دعوای مالکیت طرح کرد. البته تشخیص اینکه کدام دسته از اموال، منقول به حساب می‌آیند و کدام دسته غیرمنقول هستند، گاهی با دشواری رو‌به‌رو است. خصوصاً در مواردی که قانون خود برخی از اموال، نظیر برخی وسایل کشاورزی، را در حکم اموال غیرمنقول دانسته است. لذا استفاده از وکیل ملکی آشنا به قانون، می‌تواند کمک شایانی به تسریع در احقاق حقوق موکلین کند. منظور از عدوانی بودن تصرف، ناحق، بدون رضایت، بدون مجوز، و به طور کلی، غیرقانونی بودن تصرف است که در مثالی که در ادامه ذکر می‌شود، مفهوم عدوانی بودن روشن می‌شود. البته عدوانی بودن تصرف خوانده‌ی این دعوا، لزوماً در مقابل غیرعدوانی و مشروع بودن تصرف متصرف سابق، یعنی خواهان این دعوا، نیست؛ بلکه ممکن است تصرف شخص سابق نیز خود عدوانی و نامشروع بوده باشد و این امر، مورد رسیدگی در دعوای تصرف عدوانی قرار نمی‌گیرد. نکته‌ی مهم دیگر آن است که در دعوای تصرف عدوانی، مالکیت ملک، مورد اختلاف نیست. به همین دلیل است که شکست در دعوای تصرف عدوانی، مانع از اقامه‌ی دعوای مالکیت نسبت به آن ملک نیست. در واقع در دعوای تصرف عدوانی، آنچه که محل نزاع است، تصرف در ملک است. به همین دلیل، خواهان این دعوا، لزوماً مالک ملک نیست و چه بسا شخص غیرمالک بتواند علیه مالک، این دعوا را طرح کند. فرض کنید شخص «الف»، خانه‌ی خود را به مدت دو سال به شخص «ب» اجاره می‌دهد. طبق ماده‌ی 466 قانون مدنی، مستأجر به موجب عقد اجاره، مالک منافع آن خانه به مدت مزبور است. در این شرایط، اگر فرد «الف»، که موجر نامیده می‌شود، پیش از رسیدن موعد اتمام اجاره و مثلاً پس از گذشت یک سال از تاریخ اجاره، مستأجر را از خانه اخراج کند و ملک خود را تصرف کند، مستأجر یا وکیل ملکی او می‌توانند علیه مالک دعوای تصرف عدوانی آن خانه را طرح کنند. به این دلیل که تصرف «الف» بر آن خانه، غیرقانونی و عدوانی است؛ چراکه مستأجر به موجب قرارداد و به حکم قانون، حق مالکیت نسبت به منافع آن خانه را به مدت دو سال داشته است و لذا عمل شخص «الف»، با آنکه مالک است، غیرقانونی تلقی می‌شود. در این مثال، سایر ارکا
ن این دعوا نیز وجود دارد که عبارت‌اند از تصرف سابق خواهان(مستأجر) بر ملک و تصرف لاحق خوانده(موجر) بر ملک که این تصرف اخیر، عدوانی است. پس می‌بینیم که مالک یک ملک، لزوماً و همواره، متصرف قانونی آن ملک نیست. البته گاهی اوقات شخص خواهان، خود مالک و متصرف قانونی است و علیه شخصی که به ناحق، ملک او را تصرف کرده است، دعوای تصرف عدوانی اقامه می‌کند. پس این دعوا هم از سوی مالک و هم از سوی غیرمالک قابل طرح است و در واقع ملاک خواهان واقع شدن در این دعوا، تصرف قانونیِ آن ملک در گذشته است. گفتنی است که دعوای تصرف عدوانی ممکن است بین متصرفین مشترک یک مال نیز رخ دهد؛ بدین ترتیب که بعضی از متصرفین، مانع تصرف سایرین شوند که این امر، در حکم تصرف عدوانی ملک است.
هر سه دعوای مذکور در فوق، می‌بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود. اثبات ارکان دعوای تصرف عدوانی و از جمله اثبات اینکه آن ملک قبل از اخراج از تصرف خواهان، در تصرف وی بوده است، بر عهده‌ی خود خواهان دعوا یا وکیل ملکی اوست. ارائه‌ی سند مالکیت یا اجاره‌نامه و سایر مدارک و دلایل از جمله شهادت شهود، می‌تواند دلیلی بر سبق تصرف خواهان بر ملک، و عدوانی بودن تصرف شخص خوانده باشد. در دعوای تصرف عدوانی، درخواست خواهان یا وکیل ملکی او از دادگاه، اعاده‌ی تصرف خواهان بر ملک، بر اساس داشتن حق مالکیت، در اجاره بودن ملک و سایر موجبات تصرف قانونی است.
«تیم تخصصی ایران وکیل آماده ارائه خدمات حقوقی در زمینه ملک و املاک به صورت مشاوره حقوقی و وکالت می باشد.»
در متون قانونی مربوط به دعوای تصرف عدوانی، مدت زمانی برای تصرف قبلی خواهان و یا تصرف فعلی خوانده ذکر نشده است و لذا از ظاهر قانون چنین برمی‌آید که مدت زمان خاصی، مورد نظر قانون نبوده است و مدت زمان سابقه‌ی تصرف مهم نیست. لیکن ممکن است برخی از حقوقدانان چنین استدلال کنند که با توجه به سابقه‌ی قانونگذاری در این مورد، و نیز عرف جاری در امور مربوط به املاک، مدت زمان تصرفات می‌بایست نسبتاً قابل توجه باشد و زمان‌های قلیل کفایت نمی‌کند. به هرحال قوانین فعلی حکمی در این خصوص ندارند ولذا بهتر است گفته شود که تنها کافی است تا احراز شود که قبل از زمان تصرف عدوانی، ملک در تصرف شاکی بوده است. ذکر یک نکته نیز ضروری است که ماده‌ی 2 قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی، چنین عنوان می‌دارد که شکایت مذکور در این ماده، وقتی پذیرفته می‌شود که از تاریخ تصرف عدوانی، بیش از یک ماه نگذشته باشد. ملاک احتساب ماه در قانون، سی روز است.
نکته‌ی آخر در مورد این دعوای حقوقی، این است که اگر متصرف عدوانی بناها یا درختانی در ملک مورد تصرف ایجاد کرده باشد، در صورتی که دعوای تصرف عدوانی در دادگاه اثبات شود، این بناها و درختان اصولاً قلع و قمع می‌شوند؛ مگر اینکه طرفین دعوا به نحو دیگری با یکدیگر توافق کنند، و یا اینکه محکوم‌علیه دعوا، یعنی متصرف عدوانی ملک، و یا وکیل ملکی وی، ظرف 30 روز از تاریخ اجرای حکم، مدعی مالکیت نسبت به ملک شود که در این صورت، صرف ادعای وی بر مالکیت ملک، موجب توقف تخریب بناها و درختان می‌شود و این توقف تا صدور حکم قطعی راجع به دعوای مالکیت، ادامه می‌یابد. طبیعتاً استفاده از یک وکیل ملکی آشنا به این نکات قانونی، می‌تواند جلوی تضییع حقوق افراد را بگیرد. باید گفت که بهتر است خواهان دعوای تصرف عدوانی، مستقلاً و بدون رأی دادگاه، به تخریب درختان و ساختمان‌ها نپردازد؛ چراکه ممکن است حکم دعوا علیه او باشد و بدین ترتیب خوانده‌ی دعوای تصرف عدوانی، که اکنون پیروز دعوا شده است، بتواند علیه وی دعوای تخریب را در مراجع کیفری طرح کند. در مورد زراعت در ملک، ماده‌ی 165 قانون آیین دادرسی مدنی چنین مقرر می‌دارد که اگر در ملک مورد نظر، زراعت شده باشد، چنانچه موقع برداشت محصول رسیده باشد، متصرف عدوانی باید فوراً محصول را برداشت کند و اجرتی را بابت اشغال آن قطعه از زمین، تحت عنوان اجرت‌المثل آن قسمت، به شخص دیگر بپردازد. چنانچه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه اینکه بذر روییده یا نروییده باشد، محکوم‌له، که پیروز دعوا بوده است، پس از جلب رضایت متصرف عدوانی، مخیر است بین اینکه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف کند و یا اینکه ملک را تا پایان مهلت برداشت محصول، در تصرف شخص متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت‌المثل آن را دریافت کند. همچنین محکوم‌له این دعوا می‌تواند متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و نیز به اصلاح خرابی‌هایی که از سوی وی صورت گرفته است، مکلف نماید.
در خصوص بعد کیفری تصرف عدوانی، باید گفت که این رفتار، به موجب مواد 690، 692 و 693 قانون تعزیرات مصوب 1375، جرم محسوب می‌شود و مجازات حبس را در پی دارد. بنابراین این دعوا هم قابلیت طرح در مراجع حقوقی و هم مراجع کیفری را دارد. البته مراجع حقوقی، به بعد کیفری این جرم توجه نخواهند کرد؛ ولی مراجع کیفری هم به احراز جرم و تعیین مجازات خواهند پرداخت و هم دعوا را به جریان حقوقی مقتضی خود هدایت خواهند کرد. لذا وکیل ملکیمی‌تواند شکایت حقوقی تصرف عدوانی را ضمن شکایت کیفری مطرح کند.
نکته‌ی آخر در خصوص وکیل ملکی این است که این افراد نه تنها پس از بروز اختلاف و طرح دعوا در دادگاه، بلکه پیش از آن نیز می‌توانند به همکاری با موکلین خویش بپردازند. بدون شک بهره‌گیری از یک وکیل ملکی، می‌تواند احتمال بروز برخی اختلافات را کاهش دهد تا امور به نحوی مسالمت‌آمیزتر و با تسامح بیشتری حل‌و‌فصل شوند.